Kira Sözleşmelerinden Doğan Tespit Davalarında Arabuluculuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 229. maddesinde tanımlandığı üzere "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

Ülkemizde yapılan ve uygulama en sık rastlanılan sözleşmelerden olan Kira sözleşmeleri ivazlı sözleşmelerdendir. Karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bu sözleşme, bir tarafın(kiralayan) taşınmazın kullanılmasını üstlendiği diğer tarafın(kiracı) bunun karşılığında bir ivaz (para) ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kural olarak yazılı olmak zorunda değildir ancak ispatın elverişliliği açısından uygulamada kira sözleşmeleri çoğunlukla yazılı şekilde yapılmaktadır.


Ortaya Çıkan Uyuşmazlıklar

· Kira bedellerinin ödenmemesi, eksik ve geç ödenmesi,

· Kira sözleşmesinde geçerli olan sürenin bitmesine rağmen kiracının evi boşaltmaması,

· Sözleşmeden ve kat mülkiyetinden kaynaklanan kurallara aykırı hareket etmesi,

· Ev sahibinin kiracıyı haksız yere evden çıkartmak istemesi,

· Kiralanan taşınmazın acil ihtiyaç ve nedenlerle malik tarafından boşlatılmasının istenmesi, gibi birçok neden sıralanabilir.

Görüldüğü üzere, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda en çok karşımıza çıkan dava, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira bedeli tespit davasıdır. Aşağıda ayrıntılı olarak ele alındığı üzere kira bedelinin belirlenmesi ve dava yoluna gidilmesi bir takım koşullara bağlanmıştır.


A) Tespit Davası

Taraflar akdettikleri kira sözleşmesinin kurulma anında genel ahlaka, hukuka aykırı olmamak koşuluyla sözleşme serbestisi gereği kira bedelini serbestçe tayin edebilirler. Bedelin tayini ile birlikte kira artış oranı ve süresi de aynı şekilde taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir. Bu itibarla, TBK 344/I’e göre, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır’’ şeklinde kabul edilmiş, kira bedel artışı konut kiralarında bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ile sınırlandırılmıştır. Bu oran işyeri kiralarında ise ÜFE endeksi ile sınırlandırılmaktadır.

Kira sözleşmeleri genel uygulamada belirli süreli yapılsa da taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa Türk Borçlar Kanunu 347. maddesine göre sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmaması durumunda aynı koşullarda bir kira yılı kadar uzamış sayılacaktır. Sözleşmede kira artış oranının açıkça belirtilmiş olması sebebiyle kiralayan uzun süreli kira sözleşmelerinde her yıl değişen ekonomik koşullar altında kira bedelinin rayiç orandan düşük olması riski altındadır.

Bu durumda, kiralayan taşınmazın kira bedelinin rayiç bedelin altında kalması halinde yaşayacağı maddi kaybı ortadan kaldırmak için kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvuracaktır. TBK 344/II’ye göre “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Hakim tarafların hakkaniyet esasları çerçevesinde tüketici fiyat endeksini (TÜFE) aşmayan bir artış oranı belirleyecektir.

5 yıldan uzun veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise taraflar arasında mutabakata varılıp varılmadığına bakılmaksızın her 5 yılın sonunda uygulanacak kira artış oranı hakim tarafından belirlenir. TBK 344/III’te bu hükme yer verilmiştir. “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) haricinde hakim, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini de gözetmelidir.


1) Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Tarafların, kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşamaması nedeniyle açılacak tespit davasının ne zaman açılacağı ve hangi tarihten itibaren uygulanacağı TBK madde 345’te ifade etmiştir. TBK 345/I’e göre, Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Kira bedelinin hangi kira yılına etki edeceği TBK 345/II’ye göre “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” şeklinde düzenlenmiştir Açılan kira tespit davası bir sonraki kira yılında uygulanacaktır. Ancak yeni kira döneminde uygulanması için kanun iki koşuldan birinin gerçekleşmesini aramıştır. Bu koşullara göre; yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce dava açılmalı ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmalıdır. TBK 345/III’te yeni kira döneminde uygulanması koşullarının istisnasına değinilmiştir. Buna göre; “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Kiracı için bu durum bilinen bir durum olacağından, kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli kabul edilecektir.


2) Kira Tespit Davası Kimler Tarafından Açılabilir?

Tespit davasının, genel teamüllere göre kiracı tarafından açılacağı kabul edilmişse de kiralayanın dava açma yetkisi Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlarda sabittir. Kiralayan ve kiracı tarafta birden fazla kişi bulunması halinde bu kişiler davaları birlikte açmak zorundadırlar ve 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 59. madde uyarınca zorunlu dava arkadaşı olarak kabul edilirler.


3) Yetkili/Görevli Mahkeme


a)Görevli Mahkeme;

HMK 4. Maddesi uyarınca kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.


b)Yetkili Mahkeme;

· Genel yetki kurallarına göre davalının yerleşim yeri mahkemesi,

· Kira sözleşmesi olduğu için HMK madde 10’a göre sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi,

( Sözleşmenin ifa edileceği yer kararlaştırılmamışsa TBK madde 89’a para borcu söz konusu olduğu için kiralayanın yerleşim yerinde)

· Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davaya bakmaya yetkilidir.


B) Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Süreci

Kira sözleşmelerinden kaynaklanan tespit davaları ihtiyari arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturulabilmektedir. Fakat dava yolu tercih edildiğinde bir yıldan fazla bir zaman almakta, taraflar bu süreçte yıpranmaktadır.


1) Kimler Arabulucuya gidebilir?

· Kiraya veren,

· Kiracı,

· Malik,

· Paydaşlar,

· İntifa hakkı sahibi,

Arabulucuya giderek süreci hızlandırabilirler.


2) Arabulucuya Başvuru Süresi

Kira uyuşmazlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce veya dava sırasında arabulucuya gidilebilmektedir.


3) Arabuluculuk Süreci ve Sonuçlanması

Kira sözleşmelerindeki arabuluculuğun ihtiyari olması sebebiyle zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı öngörülmemiştir. Dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içersinde çözüme varılmadığı takdirde mahkeme bu süreyi 3 ay daha uzatabilmektedir.

Arabuluculuk sürecinin sona ermesiyle taraflar anlaşma metinlerinin icra edilmesine ilişkin şerhi mahkemeden talep etmişler ise bu belge ilam niteliğinde olacaktır.

Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar için arabulucuya taraflar açısından çok daha hızlı ve ekonomik olacaktır. Tarafların icra takipleri ile uğraşmaları ve tahliye aşamasında mağdur olmalarının önüne geçilerek anlaşma ile çözüme ulaşma sağlanacaktır.


NTN Arabuluculuk, bu tür ihtilafların hızlı ve etkin bir şekilde neticelendirilmesi için tarafların arabuluculuğa başvurmasını önemle tavsiye etmektedir.

2,690 görüntüleme