Kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla beraber ondan yararlanmasını kiracıya bıraktığı, kiracının da karşılık olarak kira bedeli ödediği sözleşmelerdir. Karşılıklı iki tarafa borç yüklemektedir. Bir taraf(kiralayan) taşınmazın kullanılmasını üstlenirken, diğer taraf(kiracı) da bunun karşılığında bir ivaz (para) ödemeyi üstlenmektedir. Kural olarak yazılı olmak zorunda değildir ancak ispatın elverişliliği açısından uygulamada kira sözleşmelerinin çoğunlukla yazılı şekilde yapıldığı görülmektedir.
Ülkemizde sıkça rastladığımız kira uyuşmazlıklarından biri de tahliye davalarıdır. Tahliye davası nedir? Hangi durumlarda açılabilir? Bu soruların davaları işbu makaleye konu edilmiştir.
A) Tahliye Davası
Tahliye davası, kiraya veren ve kiracının aralarında yapmış oldukları kira akdinin mahkeme yoluyla sona erdirilmesidir. Tahliye davaları Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nda uygulama alanı bulmuştur.
a)Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri;
· Kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi,
· Taşınmazın yeniden inşası imarı ve onarımı sırasında kullanımının imkansız olması,
· Yeni malikin gereksinimi,
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddelerinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri olarak düzenlenmiştir.
1)Kiraya verenin konut ihtiyacı sebebiyle;
Kiraya veren TBK 350’ye göre, taşınmazın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma ihtiyacı varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimlerine uyarak belirlenen tarihten bir ay önce dava yoluyla akdi sona erdirebilir. Kiraya verenin bu ihtiyacının zorunlu olması gerekmektedir.
2)Taşınmazın yeniden inşası imarı ve onarımı sırasında kullanımının imkansız olması;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/II’ye göre taşınmazda gerçekleşecek onarım, tamirat sırasında taşınmazın kullanımı imkansız hale gelirse kiraya veren, kira sözleşmesini belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimlerine uyarak belirlenen tarihten bir ay önce dava yoluyla sona erdirebilir.
3)Yeni malikin gereksinimi nedeniyle;
TBK 351’e göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Buna göre taşınmazın maliki değişirse, yeni malik gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilecektir.
b)Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri;
· Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi,
· İki haklı ihtar yapılmasına rağmen kiracının ödemede temerrüde düşmesi,
· Kiracının veya birlikte yaşadığı eşin oturmaya elverişli konutunun bulunması sebebiyle,
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri olarak düzenlenmiştir.
1)Kiracının Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye;
Kiracı, Yargıtay’ın da desteklediği görüşe göre kendi özgür iradesi ile kira sözleşmesinden sonra yazılı taliye taahhüdü vermiş ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/I uyarınca; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltılmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Madde metninden de anlaşılacağı üzere bir takım geçerlilik şartları öngörülmüştür öncelikle tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Tarih, gün/ay/yıl şeklinde veya belirli bir gün olarak belirlenmek zorundadır. Kiraya verenin imzasına gerek yoktur. Bu nedenle tek taraflı beyan olarak kabul edilebileceği gibi kiraya verenin imzası da alınarak iki taraflı mutabakat da yapılabilir. Maddedeki “Teslim edilmesinden sonra” ifadesine göre taahhüt kira sözleşmesinden sonra kiracının bizzat kendisi tarafından verilmiş olmalıdır. Eğer sözleşme tarafında birden fazla kişi varsa yazılı taahhüdü tamamının beraber vermiş olması gerekmektedir. Kiracının taahhüt sebebiyle tahliye edilmesi yoluna ancak kiraya veren başvurabilmektedir. Kiracının ölümü halinde ise tahliye davası mirasçıları tarafından açılabilecektir. Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda ise yeni malik kiraya verenin haklarına halef olacağından taahhüt talebinden yararlanacaktır. Tahliye için kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası açacak veya 2004 Sayılı İcra İflas Kanunu uyarınca tahliye talepli icra takibi başlatacaktır.
2)Kiracının Ödemede Temerrüde Düşmesi veya İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye;
Kiraya veren, kiracının temerrüde düşmesi veya kira süresinin bitimi ile 2004 Sayılı İcra İflas Kanunu’nun 269. Maddesi uyarınca tahliye talepli icra takibi başlatabilmektedir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi için 7 günlük süresi bulunmaktadır. Ödeme emrine itiraz etmez ve kendisine verilen 30 günlük mühlette borç için herhangi bir ödeme yapmaz ise kira akdi feshedilerek hakkında İcra Mahkemesi’ne tahliye davası açılacaktır. Mahkeme tarafından yapılan incelemeler sonucunda borcun ödenmediği anlaşılırsa kiracının tahliyesine karar verilecektir. Kiracının 30 gün içinde ödeme yaptığı durumlarda dava açılamayacaktır. Aynı kira yılında ikinci kez kiracı temerrüde düşerse icra takibi ile takip edilen borçlunun TBK 352/II uyarınca tahliyesini gerçekleştirebilecektir. Buna göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır. Bir hususu da açıkça belirtmek gerekir ki tahliye talepli icra takibi, tahliye davasına göre daha kısa sürede sonuçlanmaktadır.
3)Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşin Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye;
Kiracının, kiraladığı taşınmazın yakınlarında başka bir konutunun bulunması halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/III’e göre “ Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
c)Kimler Tahliye Davası Açabilir?
· Kiraya veren,
· Kiraya verilen taşınmazın maliki,
· Taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi,
· Paydaşlar ve elbirliği mülkiyet hakkı sahipleri,
Tahliye davası açabilecek kişiler olarak kabul edilmiştir.
d)Yetkili/Görevli Mahkeme
1)Görevli Mahkeme;
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
2)Yetkili Mahkeme;
· Genel yetki kurallarına göre davalının yerleşim yeri mahkemesi,
· Kira sözleşmesi olduğu için HMK madde 10’a göre sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi,
( Sözleşmenin ifa edileceği yer kararlaştırılmamışsa TBK madde 89’a para borcu söz konusu olduğu için kiralayanın yerleşim yerinde)
· Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi,
Davaya bakmaya yetkilidir.
B)Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Süreci
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan tahliye davaları ihtiyari arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturulabilmektedir. Fakat dava süreci bir yıldan fazla bir zaman almakta, taraflar bu süreçte yıpranmaktadır.
1) Kimler Arabulucuya gidebilir?
· Kiraya veren,
· Kiracı,
· Malik,
· Paydaşlar,
· İntifa hakkı sahibi,
Arabulucuya giderek süreci hızlandırabilirler.
2) Arabulucuya Başvuru Süresi
Kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce veya dava sırasında arabulucuya gidilebilmektedir.
3) Arabuluculuk Süreci ve Sonuçlanması
Kira sözleşmelerindeki arabuluculuğun ihtiyari olması sebebiyle zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı öngörülmemiştir. Dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde mahkeme süreyi 3 ay daha uzatabilmektedir.
Arabuluculuk sürecinin sona ermesiyle taraflar anlaşma metinlerinin icra edilmesine ilişkin şerhi mahkemeden talep etmişler ise bu belge ilam niteliğinde olacaktır.
Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar için arabulucuya taraflar açısından çok daha hızlı ve ekonomik olacaktır. Tarafların icra takipleri ile uğraşmaları ve tahliye aşamasında mağdur olmalarının önüne geçilerek anlaşma ile çözüme ulaşma sağlanacaktır.
NTN Arabuluculuk, bu tür ihtilafların hızlı ve etkin bir şekilde neticelendirilmesi için tarafların arabuluculuğa başvurmasını önemle tavsiye etmektedir.